Cuando se elabora una factibilidad para un proyecto inmobiliario son innumerables las variables a considerar, sin embargo hay factores clave en los cuales se debe centrar especial atención al momento de realizar este tipo de factibilidades, a fin de evitar desviaciones abruptas que se traducen en una utilidad muy inferior a la esperada por los socios.

Elaborado por: Daniela Domínguez – Directora de Operaciones e Inversión

Si bien es cierto que siempre existirá una brecha entre la factibilidad inicial de un proyecto inmobiliario y su presupuesto ejecutado, a continuación detallo los factores a considerar para disminuir esa brecha.

El precio de venta lo determina el mercado. Aunque se piense que el producto objeto de venta ya sea una casa o un apartamento es mucho mejor que cualquier otro que se pueda considerar “competencia”, lo aconsejable es tener en cuenta un precio de venta que el mercado estaría dispuesto a pagar, ya que este es uno de los atributos de un producto que más valora el cliente, en conjunto con otros como lo son: ubicación, diseño, acabados, entre otros. Actualmente se encuentran disponibles muchas bases de datos (gratuitas y pagas) para tener de referencia. Adicionalmente es vital que este producto tenga por lo menos una característica diferenciadora que genere valor agregado, esto ayudará a que su rotación más alta.

Un costo directo acertado. Es recomendable solicitar a expertos un presupuesto o apoyarse en el uso de herramientas como BIM para estimar con mayor precisión el costo de la construcción en la factibilidad. Si se está elaborando una factibilidad preliminar, se pueden tomar como referencia partidas de costos directos de proyectos similares que ya se hayan ejecutado recientemente. Aquí es importante incluir “imprevistos” ya que por ejemplo, un aumento de precio en los materiales de construcción o mano de obra, puede impactar negativamente la utilidad estimada del proyecto.

Indicadores eficientes. Tener algunos indicadores claros y en el foco del análisis como por ejemplo área vendible entre área construible, precio por metro cuadrado vendible, precio por metro cuadrado construible, precio por metro cuadrado de terreno y porcentaje de cada partida sobre el total de las ventas, entre otros, para ser comparados con los de proyectos similares ya culminados, se convierte en una información clave para el análisis puesto que permite determinar las fortalezas y oportunidades de mejora en el proyecto.

Los costos indirectos pueden tener muchos imprevistos. Aunque es usual incorporar una partida de imprevistos dentro de los costos indirectos, es importante tener en cuenta: pagos de impuestos de inmueble o de la propiedad, costos de la unidad modelo del proyecto, costos post ventas, póliza CAR, impuesto de escrituración, entre otros. Muchos de estos costos usualmente no son tomados en cuenta en las factibilidades y pueden llegar a sobrepasar el “imprevisto” inicialmente considerado, lo que en definitiva impacta directamente la utilidad.

El gasto financiero va de la mano con el flujo de caja. Para obtener el valor del gasto financiero es vital realizar el flujo de caja del proyecto, teniendo en cuenta un periodo de tiempo conservador desde que ocurre el primer desembolso del financiamiento hasta que el proyecto termine de escriturar sus unidades y se termine de repagar dicho crédito. También se debe considerar una tasa de interés típica para este tipo de financiamiento, así como el porcentaje de financiamiento que los bancos otorgan generalmente sobre el costo total o costo directo y todas las variables y costos asociados a esta partida, como lo son comisiones de desembolso, retenidos, intereses por mora, inspector bancario, forma de desembolso, forma de repago, entre otros.

Por último, es importante que los proyectos de desarrollo inmobiliario que comprenden varias etapas, sean analizados por etapas, tanto en la factibilidad como en el flujo de caja, esto con el objetivo de determinar el impacto que tiene cada partida desde el punto de vista de ejecución real por etapa, lo cual permitirá definir la estructura de financiamiento más eficiente a la hora de solicitar el crédito bancario para el proyecto, así como la estructura de capital que involucra los aportes que deben realizar los socios a lo largo de la ejecución del proyecto.